Mô hình Quỹ đầu tư đối tác liên kết BĐS tại Việt Nam

Trên thế giới, thuật ngữ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản không còn xa lạ, song ở Việt Nam, loại hình Quỹ này vẫn còn khá mới mẻ, ngay cả hành lang pháp lý cũng chưa được hình thành.

Mô hình Quỹ đầu tư đối tác liên kết BĐS tại Việt Nam

Hiện nay, theo đánh giá của hầu hết chuyên gia kinh tế, trong tình hình thắt chặt tiền tệ, mối quan tâm chính của các nhà đầu tư BĐS tại Việt Nam là nguồn tài chính lớn và dài hạn. Thông thường, đa số các dự án BĐS được tài trợ từ vốn tự có của các nhà đầu tư, nguồn vốn ứng trước của người mua hay nguồn tín dụng trung và ngắn hạn từ các ngân hàng thương mại.

Tuy nhiên, khi Chính phủ thay đổi chính sách tiền tệ và ban hành các quy định thắt chặt nhằm chống lạm phát thì các nhà đầu tư BĐS gặp rất nhiều khó khăn do phần vốn tự có không nhiều và phải lệ thuộc vào nguồn vốn bên ngoài.

Trong điều kiện nguồn tín dụng cho bất động sản khó khăn, theo ông Phan Thanh Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản được xem là hướng đi khả thi cho vấn đề vốn của thị trường địa ốc.

Còn theo Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ Đầu tư Sông Ngân, Phó Chủ tịch Công ty Quản lý Quỹ VIPC – Lưu Tường Bách thì trong khi thực tế tại Việt Nam vẫn có nhiều nhà đầu tư pháp nhân và thể nhân mong muốn dùng tiền nhàn rỗi đầu tư vào thị trường BĐS nhưng không đủ tài chính để mua trọn vẹn một sản phẩm đơn lẻ. Mặt khác, nhà đầu tư cũng quan tâm đến tính thanh khoản khi muốn rút tiền về cũng như nhu cầu đa dạng hóa đầu tư vào những sản phẩm BĐS khác nhau.

Một loại hình đầu tư phổ biến trên thế giới hiện nay là các Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT) đã trở thành phương thức đầu tư của số đông muốn tham gia đầu tư vào BĐS trong điều kiện không đủ tiền để tham gia đầu tư phát triển, kinh doanh các BĐS có giá trị lớn. REIT cũng là một loại tài sản được nhiều định chế ưa thích đầu tư – đặc biệt là các quỹ bảo hiểm, quỹ hưu trí muốn tìm kiếm lợi nhuận ổn định và lâu dài. Các REIT thường đầu tư vào các khu mua sắm, cao ốc văn phòng, căn hộ, kho hàng và khách sạn…, quan trọng nhất là chỉ đầu tư vào những nơi tạo ra dòng tiền ổn định và liên tục từ việc huy động vốn rộng rãi từ công chúng để hình thành nguồn đầu tư có khả năng đáp ứng nhu cầu vốn rất lớn cho các dự án BĐS, đồng thời, hỗ trợ các ngân hàng trong việc thu hồi vốn.

Theo đó, doanh thu chính của REIT là từ việc kinh doanh, quản lý, khai thác, cho thuê mua BĐS và lãi thu được khi bán BĐS. Bên cạnh đó, theo quy chế Quỹ, ngoại trừ phí quản lý, Quỹ không chịu thuế thu nhập doanh nghiệp, do đó, phần lớn lợi tức được phân bổ lại cho nhà đầu tư.

Có thể nói, mô hình đầu tư này có thể được xem như một công cụ xã hội hóa trong đầu tư BĐS. Mặc dù rủi ro của việc đầu tư trực tiếp vào BĐS nhìn chung thấp hơn đầu tư vào cổ phiếu và vàng, nhưng vẫn còn tồn tại những rủi ro trong đó. Những rủi ro đó bao gồm chu kỳ giá của BĐS, sự thay đổi của lãi suất và nhu cầu bị giảm mạnh ở loại BĐS nào đó, sự biến động của thị trường BĐS và nền kinh tế nói chung. So với đầu tư vào REIT, đầu tư trực tiếp vào BĐS đòi hỏi nguồn vốn lớn và việc đa dạng các danh mục đầu tư bị hạn chế. Đầu tư trực tiếp vào BĐS mang lại tính thanh khoản thấp và khó chuyển nhượng hơn so với cổ phiếu, vàng và các chứng chỉ REIT.

Mặt khác, giá trị của BĐS nhìn chung là sẽ tăng trong các thời kỳ lạm phát. Do đó, khi đầu tư vào REIT, ở một mức độ nào đó, nguồn vốn của nhà đầu tư trong REIT được bảo vệ an toàn trước tác động lâu dài của lạm phát. – Ông Bách nhấn mạnh.

Ở Việt Nam, REIT đã xuất hiện manh nha từ nhiều năm trước. Trong suốt 5 năm qua, hoạt động quỹ đầu tư BĐS đã tạo ra một nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam, thúc đẩy công tác quản lý tài chính đầu tư chuyên nghiệp tại Việt Nam, tạo nên “cú huých” tích cực vào thị trường BĐS nói chung. Các quỹ đầu tư BĐS cũng đã góp phần trong việc hình thành thị trường mua bán, sáp nhập (M&A) các doanh nghiệp. Việc đầu tư chuyên nghiệp tài chính vào BĐS là yếu tố quan trọng góp phần minh bạch hóa thị trường.

Tuy nhiên, cho đến này vẫn chưa thành lập được REIT đúng nghĩa. REIT không như các loại hình doanh nghiệp hay công ty khác, nên cần có hành lang pháp lý riêng biệt cho REIT. Do việc thiếu các quy định pháp lý cho việc hình thành các quỹ đầu tư BĐS cho nên hiện nay các quỹ đầu tư chứng khoán đang thực hiện nhiệm vụ này. Tuy nhiên, với quy định không được đầu tư quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ vào BĐS cũng phần nào hạn chế việc thực hiện mô hình quỹ đầu tư BĐS.

Thuế thu nhập doanh nghiệp cũng là một rào cản đối với việc thành lập REIT ở Việt Nam. Các quy định về thuế cũng cần được điều chỉnh theo hướng bảo vệ các nhà đầu tư tham gia vào Quỹ BĐS. Quan trọng là các luật này phải đảm bảo được tính minh bạch về thông tin cũng như cách thức triển khai.

Hiện tại ở Việt Nam, đã tồn tại một số REIT từ nước ngoài, các quỹ đầu tư này chủ yếu phát hành chứng chỉ quỹ ở nước ngoài. Các quỹ đầu tư BĐS mà điển hình như VinaLand, Indochina Land với số vốn lên tới hàng trăm triệu USD đã đầu tư nhiều dự án bất động sản tại Việt Nam như Khu Phức Hợp River Garden, Tòa Nhà Phức Hợp Indochina Plaza Hà Nội, Khu Du Lịch Nghỉ Dưỡng Nam Hải của Indochina Land và dự án Vinaland Tower của VinaLand.

Việc xuất hiện các quỹ tín thác đầu tư BĐS của nước ngoài tại Việt Nam tạo nên sự sôi động cho thị trường BĐS nước ta và đây cũng là điều kiện để học tập phương thức quản lý quỹ của các quỹ đầu tư này. Thế nhưng, bất kì khoản đầu tư nào cũng mang rủi ro nhất định, REIT cũng không phải là ngoại lệ. Tuỳ theo tình hình của thị trường BĐS mà có thể ảnh hưởng đến hoạt động của REIT.